Investir au Cameroun

Opportunités d’investissement, exigences réglementaires et sécurité juridique dans le cadre du régime foncier camerounais

INTRODUCTION — LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE : UN ENJEU STRATÉGIQUE POUR LES INVESTISSEURS INTERNATIONAUX

Alors que les investissements transfrontaliers ne cessent de croître, le Cameroun attire de plus en plus l’attention des investisseurs étrangers à la recherche d’opportunités dans l’immobilier, l’agriculture, l’industrie et le tourisme. Pourtant, au-delà des promesses de croissance économique et d’opportunités commerciales, une question juridique fondamentale se pose : un ressortissant étranger peut-il acquérir une terre au Cameroun et en devenir légalement propriétaire ?

La réponse est oui, sous réserve du respect des conditions prévues par le droit camerounais. Les ressortissants étrangers peuvent, dans certaines circonstances, acquérir des immeubles au Cameroun. Toutefois, ce droit n’est ni illimité ni exempt d’exigences administratives spécifiques. Il doit s’exercer dans un cadre juridique qui mérite un examen attentif avant la conclusion de toute transaction.

L’enjeu dépasse donc largement le simple achat d’une parcelle. Il s’agit d’acquérir un droit de propriété juridiquement valide, opposable et suffisamment sécurisé, capable de protéger le capital de l’investisseur et de garantir la viabilité à long terme de l’investissement.

Pour les investisseurs internationaux, comprendre le régime foncier camerounais n’est pas une simple question de conformité réglementaire ; c’est une composante essentielle d’une stratégie d’investissement solide et d’une gestion efficace des risques.

L’article 10, tel que modifié, de l’ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, modifiée par la loi n° 80-21 du 14 juillet 1980, permet aux personnes physiques et morales étrangères souhaitant investir au Cameroun de conclure des baux ou d’acquérir des immeubles, sous réserve de l’exception applicable aux zones frontalières.

Ce cadre juridique ouvre la possibilité d’une participation étrangère au marché immobilier camerounais, tout en soumettant l’exercice de ce droit à des formalités administratives spécifiques.

Pour les acquéreurs individuels, les actes concernés doivent revêtir le visa du ministre chargé des Domaines, à défaut de quoi ils peuvent être déclarés nuls dans les conditions prévues par la législation applicable.

La procédure administrative publiée par le Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières (MINDCAF) prévoit notamment une demande préalable, la réalisation des vérifications utiles et l’apposition du visa sur l’acte de transfert avant l’accomplissement des formalités ultérieures d’immatriculation ou de morcellement auprès du service de la conservation foncière compétent.

Ces exigences ne sont pas de simples technicités procédurales. Elles peuvent avoir une incidence directe sur la validité de la transaction et sur l’opposabilité des droits prétendument acquis.

En conséquence, l’investisseur étranger doit identifier les exigences juridiques et administratives applicables avant de signer la transaction ou d’engager des fonds importants. Un examen juridique précoce permet de prévenir des litiges coûteux, des complications administratives et d’éventuelles contestations de la validité de l’acquisition.

Toutes les terres du Cameroun ne sont pas soumises au même régime juridique. Comprendre la distinction entre les terres de propriété privée et celles relevant du domaine national est essentiel pour déterminer la nature, l’étendue et la sécurité des droits qu’un investisseur peut acquérir.

L’acquisition d’un immeuble auprès d’un propriétaire privé doit être distinguée de l’accès aux terres du domaine national, dont l’attribution et la mise en valeur sont régies par des dispositions légales spécifiques.

Lorsqu’un investisseur envisage d’acheter une propriété privée, l’audit juridique doit inclure la vérification du titre foncier, la confirmation de l’identité du propriétaire immatriculé, l’examen des charges éventuelles et l’appréciation de la régularité juridique de la transaction envisagée.

En revanche, les terres du domaine national ne peuvent être automatiquement traitées comme des propriétés privées librement cessibles par vente. L’accès à ces terres dépend de leur classement juridique et du respect des procédures légales et administratives applicables.

Selon les circonstances et le cadre juridique pertinent, certains mécanismes administratifs peuvent permettre à un investisseur d’obtenir une concession ou un bail de longue durée. Néanmoins, un bail — même de longue durée ou emphytéotique — ne saurait être confondu avec la propriété de la terre elle-même.

Cette distinction a des implications pratiques et financières considérables. Elle détermine la durée et l’étendue des droits acquis, les conditions de leur cession, les sûretés susceptibles d’être constituées et, en définitive, la valeur économique de l’investissement.

Pour l’investisseur, la question décisive n’est donc pas seulement de savoir si l’accès à une parcelle est possible, mais quel droit juridique précis peut être légalement acquis, pour quelle durée et à quelles conditions.

III. PROTÉGER L’INVESTISSEMENT : L’IMPÉRATIF DE L’AUDIT JURIDIQUE

La possibilité juridique d’acquérir une terre ne garantit pas, à elle seule, la sécurité de la transaction.

Les investisseurs étrangers peuvent être exposés à divers risques : ventes concurrentes d’un même bien, contestations de propriété, fraudes documentaires, charges non divulguées et irrégularités dans les procédures d’immatriculation foncière.

Dans ce contexte, un audit juridique complet est indispensable. Il doit intervenir avant que l’investisseur n’engage des capitaux importants et doit être adapté à la nature du bien, à la situation juridique du vendeur et à la structure de la transaction envisagée.

Au minimum, l’examen doit porter sur les points suivants :

• Authenticité et statut juridique du titre foncier : vérification des titres concernés et de la situation juridique immatriculée du bien.
• Identité et capacité juridique du vendeur : confirmation que le propriétaire présumé est légalement habilité et compétent pour disposer du bien.
• Limites cadastrales et identification de la terre : vérification de la localisation, des dimensions, des limites du bien et de leur cohérence avec les documents cadastraux.
• Hypothèques, charges et litiges en cours : identification des sûretés inscrites, des prétentions concurrentes, des contentieux ou de tout autre élément susceptible d’affecter les droits de l’investisseur.
• Restrictions d’urbanisme et d’usage des sols : examen des règles de zonage applicables, des exigences de mise en valeur et des restrictions pesant sur l’usage envisagé du bien.
• Respect des exigences applicables aux investisseurs étrangers : vérification que toutes les autorisations administratives, visas ministériels et autres formalités applicables à la transaction ont été satisfaites.

Le recours à un avocat qualifié et à un notaire, chacun agissant dans le cadre de son mandat professionnel, permet d’identifier les vulnérabilités juridiques, d’évaluer l’opposabilité de la transaction envisagée et de veiller au bon accomplissement des formalités requises.

L’utilisation d’une société de droit camerounais comme véhicule d’investissement ne saurait être considérée comme une exemption automatique des restrictions ou formalités applicables aux transactions impliquant des intérêts étrangers. La structure juridique de l’investissement doit elle-même être examinée à la lumière de la législation applicable.

En définitive, un audit juridique efficace n’est pas une formalité administrative accessoire. C’est une protection stratégique contre des pertes évitables et un instrument essentiel de préservation de l’intégrité juridique et économique de l’investissement.

La sécurité des transactions foncières est un déterminant majeur de l’attractivité économique du Cameroun et de sa capacité à soutenir l’investissement national et étranger.

Des procédures transparentes, des informations cadastrales fiables, des décisions administratives prévisibles et des mécanismes efficaces de règlement des litiges sont essentiels pour instaurer la confiance des investisseurs. Lorsque les droits de propriété sont clairement établis et efficacement protégés, les investisseurs sont mieux à même d’évaluer les risques, de structurer leurs transactions et de s’engager durablement.

À cet égard, les réflexions sur la gouvernance foncière, notamment celles menées dans le cadre de FOTRAC 2026, soulignent l’importance croissante de l’accès à la terre pour les jeunes, les femmes et les ressortissants étrangers.

Néanmoins, le renforcement du cadre foncier camerounais exige une approche équilibrée. L’objectif doit être de faciliter les investissements légalement admissibles tout en protégeant les droits existants, en prévenant les conflits fonciers et en garantissant le respect de l’aménagement du territoire et des autres exigences légales applicables.

L’attractivité d’un pays pour les investisseurs immobiliers ne se mesure pas seulement à la disponibilité des terres ou aux rendements potentiels. Elle dépend aussi de la capacité de ses institutions juridiques et administratives à établir, documenter et protéger des droits clairs, valablement constitués et opposables.

Pour le Cameroun, l’amélioration continue de la gouvernance foncière représente une opportunité de renforcer la confiance des investisseurs, de promouvoir un investissement responsable et de soutenir un développement économique durable.

Le droit camerounais permet aux ressortissants étrangers, sous certaines conditions, d’acquérir des immeubles. Cette possibilité demeure toutefois soumise à des exigences réglementaires, des formalités administratives et des restrictions qui doivent être identifiées et traitées avant la conclusion de toute transaction.

La distinction entre la propriété privée, les terres du domaine national et les droits d’occupation ou d’usage est fondamentale pour comprendre l’étendue réelle des droits qu’un investisseur peut acquérir.

Pour les investisseurs internationaux, la prudence exige davantage que l’identification d’un bien attrayant et la négociation d’un prix d’achat favorable. Elle impose la vérification du statut juridique de la terre, le respect des procédures administratives applicables et la réalisation d’un audit foncier approfondi avant l’engagement de capitaux importants.

Au Cameroun, la réussite d’un investissement foncier ne dépend pas seulement de la valeur de la terre acquise, mais de la solidité juridique, de la validité et de l’opposabilité des droits qui le sous-tendent.

La sécurité juridique n’est pas un obstacle à l’investissement. Elle en est l’un des atouts les plus précieux.

A. Textes législatifs et réglementaires

1. Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, notamment ses articles 8 et 10.
2. Loi n° 80-21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de l’ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974.
3. Décret n° 76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier.
4. Décret n° 76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

B. Documents administratifs

1. Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières (MINDCAF), procédure administrative d’obtention du visa ministériel requis pour les transactions foncières et immobilières impliquant des ressortissants étrangers, fondée notamment sur les articles 8 et 10 de l’ordonnance n° 74-1 et la lettre circulaire n° 0003/LC/MINDCAF/CAB du 2 mars 2020.
2. MINDCAF, FOTRAC 2026 : l’accès à la terre pour les jeunes, les femmes et les ressortissants étrangers, publication institutionnelle du 4 août 2026.

C. Sources en ligne

• Texte de la loi n° 80-21 du 14 juillet 1980.
• Procédure administrative officielle applicable aux transactions foncières et immobilières impliquant des ressortissants étrangers.
• Publication institutionnelle sur l’accès à la terre et FOTRAC 2026.

Me KEUSSA Joël Clémence Avocate au Barreau du Cameroun